Stel, u zoekt nieuwe huisvesting...
Een inventarisatie binnen uw organisatie leert u dat er 6.000 m2 nodig is. U belt een makelaar en start een zoektocht. Met de makelaar komt u een ‘marktconform' tarief overeen van 10 % van de eerstejaars markthuur. Laten we voor deze theoretische case aannemen € 90.000,-- (huurprijs € 150 per m2), een mooi bedrag. De makelaar gaat er stevig voor u in en waar de gemiddelde Nederlander op een vijfjarige huurovereenkomst 12 maanden huurvrij weet te krijgen, weet de makelaar 6 maanden extra te bedingen. Een besparing van  € 450.000. Een rendement op uw investering van 500%. Absoluut niet slecht.
Nu heeft u niet alleen aan het begin van het traject een makelaar gebeld, maar u heeft ook een projectmanager gebeld, bijvoorbeeld Procore. De projectmanager vertelt u dat u met een slim ontwerp en een modern werkplekconcept 20 % ruimte kunt besparen. Dat levert u dus € 150.000 * 5 jaar = € 750.000 op. Daarnaast wordt de makelaar ook goedkoper, u hoeft nu nog ‘maar' € 67.500 te betalen en u hoeft 1000 m2 minder in te richten wat nog eens € 350.000 bespaart. Maar de projectmanager heeft nog meer voor u in petto. Door een zorgvuldige analyse van de potentiële nieuwe huisvesting zijn punten naar voren gekomen die de makelaar mee moet nemen in zijn onderhandelingen, bijvoorbeeld een slecht werkende, niet marktconforme koeling. Aanpassingen van toch gauw een € 60,- per m2 (dan schatten we het laag in). De eigenaar realiseert zich dat dit eigenlijk achterstallig onderhoud is en had gehoopt dat dit niet aan het licht zou komen. Nu moet hij met de spreekwoordelijke billen bloot en € 360.000 investeren welke u bespaart op de inbouwkosten, want als de eigenaar dan toch gaat klussen, graag even rekening houden met uw nieuwe werkplekconcept. Om de huisvesting verder helemaal koffieklaar te maken, moet er een inbouwpakket worden gerealiseerd, al gauw een investering van tussen de € 350 - € 450 per m2. We willen de wedstrijd ook weer niet zo overtuigend winnen, dus laten we uit gaan van € 350 per m2, een inkoop volume van € 1.750.000. De door u gekozen projectmanager is onafhankelijk (LET OP DAAR ZIJN ER NIET ZO VEEL VAN) en biedt u alle voordelen van zijn ‘buying power'. We schatten pessimistisch in op 5 % extra voordeel op dit volume ten opzichte van door uzelf geïnitieerde eenmalige inkoop; € 87.500. Weer een mooie opbrengst. De totale stand voor de projectmanager is nu € 1.570.000. Maar wat kost een projectmanager? Afhankelijk van de omvang van de service (verhuizen, facilitair advies, interieurontwerp etc, inbegrepen of niet) bewegen de kosten zich tussen de 6 en 8 % van uw investering. We gaan weer uit van worst case; 8 % = € 140.000 en dan garandeer ik u een enthousiast zeer ervaren team. Hiermee heeft u 1120%! rendement op uw investering en als u bovenstaande goed leest ben ik nog maar heel behoudend te werk gegaan.
Voor vragen over dit onderwerp: Michel de Haan, mhaan@procore.nl